Quy trình chuyển đổi đất vườn, đất lúa sang đất ở

Quy trình chuyển đổi đất vườn, đất lúa sang đất ở
Ngày đăng: 29/06/2021 09:39 AM

Căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều 170 Luật đất đai năm 2013 quy định thì người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích. 

Chuyển mục đích sử dụng từ đất ruộng (thuộc nhóm đất nông nghiệp) sang đất ở (thuộc nhóm đất phi nông nghiệp) thì phải xin phép và được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể:

- UBND cấp huyện có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với hộ gia đình, cá nhân.

UBND cấp huyện xem xét việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ruộng sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân theo 02 căn cứ sau:

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Nếu vị trí thửa ruộng thuộc khu vực được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì mới được chuyển.

2. Nhu cầu của hộ gia đình, cá nhân trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Về trình tự, thủ tục:

Điều 69, Nghị định 43/2104/NĐ-CP quy định:

"1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định."

Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất:

Theo Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Về tiền sử dụng đất phải nộp 

Đối với hộ gia đình, cá nhân:

- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Các trường hợp khác ngoài điểm a, xem thêm khoản 2, điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP

Ví dụ:

Giá đất tại khu vực đó là 2.500.000đ/ m2 đất ở và đất giá đất nông nghiệp là 180.000đ/m2.  đất có tổng diện tích là 171m2, ngang 9,5 m và dài 18m. Trong đó có 70m2 là thổ cư, còn lại là đất vườn.

Hướng dẫn cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất?

(2.500.000 – 180.000) × 101m2 × 50% = 117.160.000 đồng.

Ngoài ra, còn phải nộp thuế bảo vệ đất lúa đối với trường hợp chuyển từ đất lúa sang đất phi nông nghiệp.

Để chuyển được đất lúa sang đất phi nông nghiệp cần chú ý thêm:

Căn cứ vào Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013 có quy định cá biệt về trường hợp: “chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng  thủy sản nước mặn, đất làm muối” sang đất phi nông nghiệp.

Căn cứ vào quy định tại Khoản 1 Điều 134 Luật đất đai năm 2013 có quy định: “Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp…”

Để có thể chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất ở thì Nhà nước phải xem xét thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, theo quy định tại khoản 2 Điều 44 Luật Đất đai 2013: “Trong trường hợp cần thiết, Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tổ chức kiểm tra, khảo sát thực địa các khu vực dự kiến chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt là việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng” 

Thêm vào đó, tại Khoản 1 Điều 52 Luật đất đai năm 2013 có quy định về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là "kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt"

 Vì thế, việc chuyển mục đích đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp cần phải có quy hoạch sử dụng đất mà đã có kế hoạch sử dụng đất buộc chuyển đổi  thì mới  được chuyển đổi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước.

Căn cứ tính tiền sử dụng đất dựa trên 03 tiêu chí:

- diện tích đất chuyển mục đích;

- mục đích sử dụng đất;

- giá đất tính thu tiền sử dụng.

Về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, khoản 2 Điều 59 Luật đất đai 2013 quy định:

"2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư"

 

 
 

Bài viết khác:
Zalo
Hotline